Nel caso di un appartamento locato, il pagamento degli oneri di gestione compete esclusivamente al proprietario dell’immobile in condominio, poiché in materia condominiale risulta inapplicabile il principio dell’apparenza del diritto.
Il condominio, dunque, per la riscossione degli oneri condominiali non può rivolgersi al conduttore del locale in condominio o a chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei loro confronti azione diretta.
Il condòmino può comunque rivalersi sul conduttore che non abbia provveduto direttamente al pagamento degli oneri condominiali, in virtù degli accordi intercorsi con il contratto di locazione ai quali, in ogni caso, il condominio rimane estraneo.
Lo ha stabilito il Tribunale di Milano nella sentenza pubblicata il 22 giugno 2017. Ecco il caso. A seguito di ingiunzione di pagamento per spese condominiali approvate in assemblea, una società condòmina proponeva opposizione evidenziando come gli appartamenti di proprietà fossero stati concessi in locazione finanziaria (leasing) a un terzo soggetto tenuto al pagamento in virtù di specifica clausola contrattuale.
Il Tribunale ha ricordato che “con riferimento al pagamento degli oneri di gestione condominio, è principio fermo in giurisprudenza che tale obbligazione grava unicamente sul proprietario dell’unità abitativa condominiale e non già su colui il quale possa apparire tale. In ipotesi siffatte, invero, in alcun modo può farsi applicazione del principio dell’apparenza del diritto, in quanto essenzialmente strumentale ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede (Cass. civ., Sez. II, 12/01/2011, n. 574; Cass. civ., Sez. II, 25/01/2007, n. 1627), con la conseguenza che il condominio può far valere le sue ragioni creditorie relativamente al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di un condomino e non già nei riguardi del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azioni dirette. (Cass. civ., Sez. II, 24/06/2008, n. 17201; Cass. civ., Sez. II, 03/08/2007, n. 17039)”.
Debitore per i contributi concernenti i beni e i servizi comuni è il “proprietario e condòmino e potrà rivalersi sul conduttore che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione (Cass. civ. Sez. II, 09/12/2009, n. 25781). Pattuizioni contrattuali, quali quelle risultanti in atti, che non rilevano per il Condominio che è rimasto ad esse estranee”.
Al caso di specie, non risulta neppure applicabile “la norma specificamente dettata per i rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, attesa la natura di diritto reale di quello facente capo a quest’ultimo, contrariamente a quello, meramente obbligatorio, scaturente dal contratto di leasing a favore dell’utilizzatore del bene locato”.
Nessuna modifica anche agli importi fissati nelle delibere, perché non risultano impugnate, giudizialmente o stragiudizialmente, né tanto meno risultano sospese o revocate, pertanto, le stesse continuano a spiegare la loro efficacia esecutiva.
Il Tribunale ha spiegato che “la delibera con cui sia stato approvato il piano di riparto dei contributi condominiali, costituisce titolo di credito del condominio e di per sé prova l’esistenza del credito ed essa legittima pertanto, non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condòmino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che proponga contro tale decreto”.
Nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo “il Giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari (…), senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al Giudice davanti al quale dette delibere possano essere impugnate”.
(fonte idealista.it)